商品房认购书的性质

对于认购书的性质，归纳起来共有以下几种观点：

第一种观点认为，认购书是意向书，没有法律效力，在经济交往中签署正式合同之前当事人双方签署意向书是很常见的行为，它仅仅是达到一种合意的意向，并没有对该事项的基本要素及权利义务协商一致，因此不具有法律效力。

第二种观点认为，认购书实质是从合同，认购书是将来所要签订的正式合同的从合同，主合同有效存在，从合同才能有效，而签订认购书阶段，因作为主合同的商品房买卖合同尚未存在，作为从合同的认购书必然无效。甚而有的认为商品房认购书是定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。

第三种观点认为，认购书是购房协议，认购书对购房人所认购的房屋的权利义务协商一致，当事人双方在认购书上签章，反映了当事人的真实意愿，具有法律效力，至于以后签订的有关商品房买卖合同不过是对双方权利义务的进一步补充，是认购书的补充协议。

笔者认为以上观点均有不妥之处，第一种观点全然否定了认购书的法律效力，违背了当事人签署认购书的目的，尽管这种观点可能有利于维护作为弱者的消费者的权益，因为它可能防止开发商在今后的合同中将一些不利的条件强制附加于购房人，但是其首先违背了当事人签署认购书的目的，也不利于培养自立的消费者的市场主体，对房地产市场的长远发展不利，并容易诱发房地产开发商的道德风险，特别是当前全国房地产市场卖方市场的情况下，容易导致房地产开发商为了牟取更高利润，恶意拒绝交易。将来双方不洽谈正式的商品房买卖合同，也不会导致商品房认购书的无效，更不影响买卖双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以她是独立的合同，不应是正式商品房买卖合同的从合同。

关于认购书是定金合同的论据，笔者认为，定金条款并不是认购书的认购书的必要条款，虽然商品房交易实践中认购书常常约定购房人要交付预约款，但预约款未必是定金，即使是定金，也未必是担保正式商品房买卖合同，但是认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不应属于商品房买卖合同；同时，认购书固然对认购的标的物、价款作为初步的规定，但商品房买卖价值大，风险高，交付及权属转移过程复杂，如在今后的交易中简单以法律规定或交易习惯对认购书进行补充，可能无法解决商品房转移过程中复杂的矛盾纠纷，再退一步，如果认购书能等等同于购房协议的话，为何不干脆签署正式商品房买卖合同，何必多个认购书呢？

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成都张千均律师 028－89101852 by 2008-1-25 23:53:00
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